By Björn-Martin Kurzrock

Björn-Martin Kurzrock untersucht markt- und objektbezogene Einflussfaktoren auf die functionality von Immobilien-Direktanlagen und Bestandteile der Immobilien-Performance. Grundlage ist die funding estate Databank (IPD/MSCI) mit overall Returns, Netto-Cash-Flow-Renditen und Wertänderungsrenditen von 1.531 Büro-, Handels- und Wohnimmobilien. Da immobilienbezogene Daten schwer zugänglich sind, basieren viele wissenschaftliche Arbeiten auf aggregierten Performanceindices, Mietpreisen oder Leerstandsraten. Der Fokus liegt dann nicht auf Gebäuden, sondern auf Märkten und Nutzungsarten. Der Autor wertet Einzelobjektdaten aus und bezieht georeferenzierte Daten wie Fahrt- und Wegezeiten ein. Die Ergebnisse der Querschnittsanalysen geben Anregungen für eine performanceorientierte Objektselektion im Immobilien-Investmentmanagement.

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5 Gang der Untersuchung Die vorliegende Arbeit gliedert sich entlang der Kapitel 2 bis 5 in vier Bereiche:52 2) Grundlagen 3) Einflussfaktoren und Bestandteile der Immobilien-Performance 4) Empirische Analyse der Performance von Immobilien-Direktanlagen 5) Empfehlungen für das Immobilien-Investmentmanagement Kapitel 2 enthält Grundlagen für die Analyse von Immobilien-Direktanlagen im Rahmen des Immobilien-Investmentmanagements. Dabei wird zunächst modellhaft die Funktionsweise des Immobilienmarktes dargelegt, in dessen Zentrum der Flächenmarkt und der Immobilien-Investmentmarkt stehen.

1 Besonderheiten der Immobilie als Wirtschaftsgut Besonderheiten des Wirtschaftsgutes Immobilie sind hinreichend bekannt und werden daher an dieser Stelle nur kurz angesprochen. 109 Hinzu kommen vertraglich abgesicherte Einkommensströme, die potenziell anleiheähnliche Eigenschaften aufweisen, und Wertentwicklungen, die neben Marktfaktoren durch die Entwicklung der Baukosten beeinflusst werden. Dadurch können Immobilien als Anleihen mit inflationsindexiertem Nominalwert und Kupons von null (bei komplettem Leerstand) bis zu voller Indexierung (bei Vollvermietung und indexierten 107 108 109 Pyhrr/ Roulac/ Born, Implications, 1999, S.

Vgl. Roulac, Framework, 1996, S. 344. Corporate Real Estate Management (CREM) und Public Real Estate Management (PREM) beziehen sich in der Regel auf betriebsnotwendige Immobilienbestände; vgl. Schulte/ Schäfers, Management, 2004, S. 31 - 32. Grundlagen für ein CRE Portfoliomanagement enthalten ausführlich Schäfers, Unternehmensimmobilien, 1997; Gier, Unternehmensimmobilien, 2006. 8 1 Einleitung Investmentmanagement umfasst demnach die Investoren-Ebene, die Portfolio-Ebene und die Objekt-Ebene.

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